Kennisbank
De puntentelling is geen formaliteit meer
Het woningwaarderingsstelsel bepaalt hoeveel huur een woning mag opbrengen. Sinds de Wet betaalbare huur is dat stelsel dwingend tot en met 186 punten, en moet je de telling bij elk nieuw contract aan de huurder geven. Deze pagina legt uit wat er geteld wordt, wat een fout kost, en waarom een telling uit 2024 vandaag niets meer waard is.
De plicht
Sinds 1 januari 2025 hoort bij elk nieuw huurcontract een puntentelling, en handhaven gemeenten daarop bestuursrechtelijk. Het stelsel is dwingend tot en met 186 punten: onder die grens is de maximale huurprijs geen richtlijn maar een plafond.
€ 27.500
gemeentelijke boete bij een te hoge huur
Wet betaalbare huur, bestuursrechtelijke handhaving
gecontroleerd op 13-09-2026
€ 110.000
bij herhaling binnen vier jaar
Wet betaalbare huur, bestuursrechtelijke handhaving
gecontroleerd op 13-09-2026
186 punten
t/m deze score is het woningwaarderingsstelsel dwingend; vanaf 187 punten is de huur vrij
Wet betaalbare huur
gecontroleerd op 13-09-2026
Wat er misgaat als je niets doet
De boete is het duidelijkste risico, maar niet het enige. Zit de huur boven het maximum, dan kan de huurder verlaging voorstellen. Binnen zes maanden na ingang van de huur kan hij de aanvangshuurprijs laten toetsen, en dán werkt een verlaging terug tot de ingangsdatum. Daarna gaat een verlaging vooruit in — ten minste twee volle kalendermaanden na het voorstel.
Even vervelend is dat een telling verandert zonder dat je iets doet. De WOZ-waarde komt elk jaar opnieuw, de grenzen indexeren per 1 januari, en een energielabel is maximaal tien jaar geldig. Een woning die in 2024 keurig vrije sector was, kan in 2027 gereguleerd zijn terwijl er geen spijker in geslagen is.
Wat wij doen
Een telling die standhoudt is geen invuloefening maar een opname. Dit is de volgorde die wij aanhouden.
- 01
Opname ter plaatse
Vertrekken opmeten, voorzieningen fotograferen met tijdstempel, meterstanden vastleggen. - 02
Verrijken uit open bronnen
Kadaster BAG voor het object, EP-online voor het label, het WOZ-waardeloket voor de beschikking. - 03
Berekenen met de juiste tabelversie
Met de tabellen van het geldende tijdvak, en vastleggen wélke versie dat was. - 04
Telrapport met onderbouwing per rubriek
Klaar als bijlage bij het huurcontract. - 05
Hertoets
Tegen de nieuwe WOZ-beschikking en de geïndexeerde grenzen.
Die derde stap is waar het op aankomt. Een telling is pas verdedigbaar als je kunt laten zien welke versie van het stelsel je gebruikte en wanneer. Dat staat op elk rapport dat wij afgeven, en ook onder de rekenhulp op deze site.
Wat het kost
Zelf rekenen kost niets: de rekenhulp op deze site is gratis en vraagt geen gegevens. Laat je het vastleggen, dan zijn dit de bedragen.
- Nulmeting met opname, verrijking en telrapport: € 125,00 eenmalig per unit.
- Jaarlijkse hercontrole op de nieuwe WOZ-beschikking: € 39,00 per unit per jaar.
- Huurovereenkomst met de telling als bijlage: € 75,00 per contract.
Wat het níet is
- Een rekenhulp is geen puntentelling. Wat je zelf invult is een indicatie; een telling die bij de Huurcommissie standhoudt vraagt opgemeten vertrekken en de beschikking zelf.
- Wij procederen niet. Komt het tot een zaak bij de Huurcommissie of de kantonrechter, dan leveren wij het dossier, niet het pleidooi.
- Wij geven geen juridisch advies over de vraag of jouw contract deugt.
- Wij verhogen geen punten. Een telling meet wat er is; wat je daarna verbouwt is jouw beslissing.
Wat je nu kunt doen
Begin met de score. Komt die onder de 187 uit, dan weet je meteen dat er een maximum geldt — en hoeveel dat is.
Wat de uitkomst aan huur betekent, staat op maximale huurprijs.